Umowy najmu są jednymi z najczęściej zawieranych umów na rynku. Umowy takie zawierane są w przeważającej mierze bez udziału profesjonalnych pośredników. Wynajmujący korzystają wtedy z gotowych wzorów umów najmu, które znajdują na portalach internetowych.

            W polskim prawie istnieje kilka typów umów najmu. Najczęściej wybieranym jest umowa najmu zawarta na czas określony. Zawieranie tego rodzaju umowy wymuszone jest dużą rotacją najemców najczęściej będących studentami, bądź osobami przesiedlającymi się w związku z zawarciem umowy o pracę. Należy jednak pamiętać, że w przypadku umowy najmu na czas określony najemca posiada mniej korzystne położenie prawne, a w szczególności posiada ograniczoną możliwość wypowiedzenia takiej umowy. Często wynajmujący wiedząc o tych bardziej korzystnych dla siebie przepisach nie określają w umowie sposobu jej rozwiązania i powołują się na ogólne uregulowania kodeksu cywilnego.

            Umowa najmu zdefiniowana została w tytule XVII dziale I Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Art. 673 § 1 k.c. stanowi, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód. Zgodnie z § 3 tego artykułu jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Ten ostatni zapis jasno wskazuje, że w sytuacji zawarcia umowy na czas oznaczony nie mają zastosowania kodeksowe terminy wypowiedzenia. W tym przypadku ustawodawca wskazał, że umowa najmu na czas oznaczony może być rozwiązana w sytuacjach określonych w umowie. Gdy wynajmujący we wzorze umowy nie zawrze odpowiedniego punktu dotyczącego wypowiedzenia takiej umowy najmu, to najemca i wynajmujący nie będą mogli  jej wypowiedzieć. Co więcej, zdarzenia w których umowa najmu na czas oznaczony będzie mogła być wypowiedziana, muszą być dokładnie określone. Najbezpieczniejsze w takich sytuacjach jest enumeratywne wskazanie w umowie wypadków umożliwiających jej wypowiedzenie.

Orzecznictwo pozwala na sformułowanie w umowie zwrotu określającego, że umowa najmu na czas oznaczony będzie mogła zostać rozwiązana z tzw. „ważnych przyczyn” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006, sygn. akt III CZP 92/2006). Jednak i w tym przypadku, pojęcie to może być szeroko rozumiane i to co dla najemcy będzie ważną przyczyną, to dla wynajmującego niekoniecznie. W takiej sytuacji konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę sądową, w której Sąd zdecyduje, czy w danym wypadku zachodzi, tzw. „ważna przyczyna” umożliwiająca przedwczesne rozwiązanie umowy.

            W sytuacji nieokreślenia w umowie zdarzeń, po zaistnieniu których umowa może zostać wypowiedziana, najemca będzie zobowiązany do opłacania wynajmującemu czynszu wynajmu aż do czasu zakończenia umowy, nawet w wypadku gdy nie będzie zamieszkiwał danego lokalu. Pamiętajmy zatem, aby podczas zawierania umowy na czas oznaczony zwrócić uwagę na to, czy wynajmujący przewidział umowie możliwość jej wypowiedzenia przed czasem. W razie wątpliwości warto skonsultować treść takiej umowy ze specjalistą, aby później nie mieć negatywnych konsekwencji finansowych z tytułu zawarcia niekorzystnej umowy najmu na czas oznaczony.